在房产代购过程中，涉及虚假合同和协议的行为可能涉及民事、行政甚至刑事责任。以下是常见的虚假合同形式及对应的法律风险分析：
一、常见的虚假合同或协议类型
1. 虚构房源信息合同
代购方利用虚假图片、伪造的房产证或虚构的房源信息（如位置、面积、价格）吸引买家签订合同，实际房源不存在或已被抵押/查封。
目的：骗取定金、首付款或中介费。
2. 阴阳合同
通过签订两份合同（一份低价合同用于网签备案以避税，另一份实际交易合同）掩盖真实交易价格。
风险：买方可能面临税务稽查补缴税款，甚至被认定合同无效。
3. 伪造权属证明或授权文件
代购方伪造房主委托书、产权证书或共有权人签字，冒充房主或代理人签订合同。
典型场景：未经真实房主同意擅自代售房产。
4. 虚假承诺协议
承诺“包租收益”“无条件过户”“学区房资格”等无法兑现的条款，诱导买家签约。
二、相关法律责任分析
1. 民事责任
合同无效或撤销：根据《民法典》第148条（欺诈）、第153条（违法背俗），虚假合同可被法院撤销或认定无效，过错方需赔偿损失。
违约责任：若代购方无法履行合同（如无法过户），需退还已收款并赔偿买家直接损失（如房价差价、利息等）。
2. 行政责任
市场监督处罚：依据《反不正当竞争法》第8条，虚假宣传可处最高100万元罚款，吊销营业执照。
住建部门处罚：无资质代购或伪造文件可能被责令停业、没收违法所得（《房地产经纪管理办法》第37条）。
3. 刑事责任
合同诈骗罪（《刑法》第224条）
以非法占有为目的，虚构事实骗取对方财物，数额较大（个人2万以上、单位10万以上）可处3年以下至无期徒刑。
伪造、变造、买卖国家机关公文、证件罪（《刑法》第280条）
伪造房产证、委托书等，最高可处10年有期徒刑。
非法吸收公众存款罪（《刑法》第176条）
若以代购名义向多人集资并承诺返利，可能构成此罪。
三、风险防范建议
1. 核实房源信息
通过不动产登记中心查验房产证真伪、抵押查封状态。
要求与房主本人面签，或视频确认委托书真实性。
2. 拒绝“阴阳合同”
税务部门可通过资金流水核查真实交易价格，避税行为可能导致行政处罚。
3. 保留证据
保存聊天记录、转账凭证、合同原件，必要时公证关键条款。
4. 法律咨询前置
签约前委托律师审查合同条款，核查代购方资质（如房地产经纪备案证明）。
四、总结
房产代购中的虚假合同可能涉及民事欺诈、行政违法和刑事犯罪多重风险。买方应主动核实信息真实性，代购方若故意造假将面临高额赔偿甚至牢狱之灾。建议交易全程通过正规中介机构进行，避免因“低价”“快捷”承诺落入陷阱。
